サラリーマンしながら不動作投資を考えているなら、プロに相談するのが成功の近道

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サラリーマンしながら不動作投資を考えているなら、プロに相談するのが成功の近道

サラリーマンしながら不動産投資というのは興味がありますよね?でも、実際は不安が多すぎて実際に行動に移されている方は少ないのではないでしょうか?そこで今回はサラリーマンしながら不動産投資を始める方法をご紹介したいと思います。

なぜ不動産投資なのか?

不動産で投資では株やFXのように目に見えての大きな収益をあげる事は難しいです。手取りの利回りなども4〜5%の物件が多いです。しかし、不動産投資は「長期的」「安定的」に収益をあげる事ができます。将来的に人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入できれば、ふだ王さん価格が半分になってしまうようなリスクはほぼありません。

また、空室や家賃の下落、滞納、地震などのリスクに対しても賃貸需要の安定している東京などの物件や入居者募集に強い管理会社をパートナーに選ぶことでリスクを限りなく減らすことができます。

さらにローンで物件を購入することで団体信用生命保険が付きますので、あなたに万が一の事があったときにはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残す事ができます。

正確な情報を利用することでリスクを軽減できる

不動産投資の一番のリスクはやはり「空室」です。しかし、この空室のリスクは不動産を購入してからでは対策を打つのが非常に難しいです。ですので購入する前に対策を打ちます。その対策は「東京」の不動産を購入する事です。

東京の人口は約1300万人です。特に23区内だけで約940万人います。ですので東京のしかも23区内の不動産を選ぶ事が1番の「空室」対策になるのです。ちなみに以下の画像は東京都のHPのものです。

もっとも人口の多い区は世田谷区、次いで練馬区、大田区と続きます。このような人口の推移の情報はインターネットを通じて調べる事ができます。不動産を購入する前にこのような情報をしっかりと集める事で空室のリスクを最小限に抑える事ができます。

2018年3月の東京の人口の多い区

さらに、入居者募集に強い管理会社を選ぶことも大切です。誤った管理会社を選んでしまうと、長期的に見て収益に大きな差がでてきてしまいます。管理会社の入居率を目安に、入居募集に強い管理会社を選ぶ事をおすすめします。

東京の人口は増えている

少子高齢化と言われ、人口がどんどん減っていると言われています。しかしながら、日本全国で平均的に人口が減っている訳ではありません。例えば東京のコンビニでは外国人のスタッフが昔と比べてかなり増えました。東京に限って言えば人口は増えています。日本人の人口が減っているなら海外からの労働力を増やす。それが東京という街です。

東京の人口推移2016〜2018

上の表も東京都のHPに掲載されています。つまり東京は人口が減るどころか増えていってます。人口が増えたら当然住居は必要になってきます。つまり、東京での不動産投資はまだまだ需要のある成長市場だといえます。

不動産投資の利回りを計算

投資である以上多少のリスクはあります。しかし、何もしないというリスクよりはマシだと思います。何もせずに銀行に預金して毎年0,01%程度の金利で貯金をするよりは「家賃収入」というキャッシュを生み出す不動産投資の方が大きなメリットがあると考えます。万が一の時は、売却することもできますので、そのお金で残りのローンを払えれば「家賃収入」の分だけ収益が上がった事になります。

例えば2,000万円の不動産の手取り利回り4%の場合、年間で80万円なので1ヶ月あたり6.6万円前後の家賃収入が入る事になります。これと同じものを2つ所有すれば毎月13.3万円程度の「家賃収入」が見込めます。毎月13.3万円と公的年金があれば老後の生活も一安心ですね。



サラリーマンが不動産投資に有利な5つの理由

融資が降りやすい

銀行の融資というのは信用を元にお金を融資します。サラリーマンで勤続年数が長ければ長いほど信用が積み重なり融資が受けやすくなります。最低でも3年以上あれば、可能性は高くなります。

生命保険代わりになる

サラリーマンが不動産投資をする時に自己資金だけで始められる方はほとんどいないでしょう。ほとんどの方が金融機関から融資を受けることになると思います。その際に、団体信用生命保険に加入しなければなりません。

この団体信用生命保険は、万が一ローン返済期間中に死亡または高度障害者となってしまった場合に、保険が適用されローンの残債は保険金から返済され、残されたが家族には無借金のマンションを残す事ができます。もちろん毎月安定した家賃収入も受け取る事ができます。

このように万が一の場合に、残された家族にとっては保険のような役割も果たす事ができるのも不動産投資のメリットと言えます。

あまり手間がかからない

サラリーマンの方には本業があるので、一週間のうち自由な時間を作れるのは2日間です。それ以外の日は会社に出社して仕事をしているので、自由な時間を作り出すことは難しいと思います。

しかし、不動産投資なら物件の管理や入居者の管理などは管理会社に委託する事ができるので、ほとんど手間がかからないのでサラリーマンにとって不動産投資はもっとも適した投資方法なのです。

税金対策になる

サラリーマンのあなたが不動産投資をして得た所得は「事業所得」としてサラリーマンの給料と合算して損益通算する事ができます。

損益通算というのは不動産で得た所得が年間で赤字になってしまった場合に、サラリーマンの給与所得と合算して確定申告することによって納めすぎた「所得税」の還付を受けることができます。

不動産所得の「事業所得」が黒字なら当然その分の「所得税」も払う事になります。税金を納めたくないからといって申告しないと脱税になるので税金はしっかりと納めましょう。

インフレ対策になる

インフレというのは物の価値が上がり、現金の価値が下がってしまう事です。スーパーインフレになってしまうとお金はあっても物が買えないという状況になってしまいます。つまりインフレが起きてしまった場合現金を持っているより不動産を所有していた方が価値が高いです。

サラリーマンが不動産投資を始めるデメリット

投資金額が大きい

サラリーマンをしながら不動産投資を始める為の不安はやはり投資金額大きい事です。今までサラリーマンの給料で月に数10万しか扱ってなかったのにそれが急に10倍や下手したら100倍とかになってしまうのです。

ただ、サラリーマンの給料で生活をしていて赤字になっていないなら、その金額が10倍になっても赤字にならないように気をつけると思うので特に心配する必要はないと思います。

流動性が低い

何らかの理由により急遽物件を売却しなければならなくなってしまった場合に不動産はすぐに買い手が見つからないです。金額が大きくて今日売りに出して明日売れるということはまずないです。

一般的に不動産に売却にかかる期間は平均3〜6ヶ月かかると言われています。

空室のより利回りの低下

所有している物件に空室ができてしまった場合、入居者を募集しなければなりません。当然、空室の間は家賃収入はありません。それでも管理費や諸経費はかかってきます。

しかし、入居者の募集などのノウハウは持ってないので管理会社にお願いする事になりますので、入居者募集に強い管理会社を選ぶ事が空室のリスクを回避できます。

サラリーマンが不動産投資を始める流れ

  1. 予算を決める
  2. 物件条件を決める
  3. 不動産投資会社を選ぶ
  4. 現地確認
  5. 買付提出
  6. 重要事項の説明を受ける
  7. 売買契約を締結
  8. 不動産投資ローン審査を受ける
  9. 決済を行う
  10. 賃貸管理会社を選ぶ

まとめ

いかがでしたでしょうか?サラリーマンをしながら不動産投資は東京の物件に絞る事で簡リスクを限りなく減らす事ができそうですね!!ぜひこの記事を参考に不動産投資のプロにご相談してみてください。



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